RX FINANCE

Útlum hypotečního trhu pokračuje i v říjnu     

Říjnové výsledky z trhu úvěrů na bydlení zopakovaly téměř identická čísla jako v měsíci září. Celkový objem poskytnutých zajištěných úvěrů na bydlení činil 7,22 mld. Kč, z toho hypoteční banky uzavřely úvěry za 6,28 mld. Kč a stavební spořitelny za 0,94 mld. Kč. To je tedy zhruba o 60 mil Kč více než v předchozím měsíci. 

Snad tedy již došlo k dosažení produkčního dna a trh se vydá opačným směrem, i když to bude asi velmi pozvolný růst. Říjnové absolutní hodnoty objemů, ale především kusů úvěrů jsou již druhý měsíc na alarmujících úrovních a to není dobrá zpráva pro nikoho.

Průměrná úroková sazba na realizovaných úvěrech narostla v říjnu  jen nepatrně o 4 bps na hodnotu 5,85%. Nabídkové sazby z počátku listopadu naopak po dvou měsících symbolického poklesu narostly na hodnotu 6,31 tedy o 11bps. Základní 2 týdenní reposazba zůstala i po posledním zasedání ČNB na původní hodnotě 7% a minimálně do 21.12.2022 na této úrovni setrvá.

Velmi dynamický je i vývoj hodnot u tzv úrokových swapů s nimiž korespondují úrokové sazby hypotečních úvěrů.  Nejpoužívanější  5ti letý úrokový swap za poslední měsíc dosáhl hodnoty 6,15%  aby pak klesl na hodnotu 4,8%.  Predikovat tedy vývoj sazeb je velmi nejisté. 

První výraznou pozitivní zprávou po dlouhé době v české ekonomice  je říjnový pokles inflace, který překvapil většinu analytiků.  Říjnový index spotřebitelských cen dosáhl hodnoty 15,1%  což je pokles o téměř 3% v porovnání se zářím.  Růst cen tak pokračoval v meziročním srovnání pouze v kategoriích potraviny a stravování + ubytování.  Za říjnový poklesem inflace je jednoznačně zastropování cen energií, i když se nabízí otázka do jaké míry byla říjnová hodnota inflace v této kategorii ovlivněna jednorázovým příspěvkem na energie za strany státu. Pokud se podobná data potvrdí i v listopadu, budeme moci konstatovat, že se trend otočil a inflace míří dolů.

Proinflační poptávkové tlaky v ekonomice polevily to je ostatně vidět na poklesech tržeb a zdá se, že i externí proinflační tlaky v podobě cen paliv a energií rovněž oslabují. Udržíme-li v ekonomice růst mezd na uzdě a nepřijde žádný další negativní zásah, pak by  se situace mohla začít stabilizovat.  

 

Vývoj cen nemovitostí v EU

Jsou ceny nemovitostí v ČR nadhodnocené, žijeme v cenové bublině, propadnou se ceny nemovitostí?  To jsou otázky, které se v poslední době objevují velmi často a rovněž i spektrum odpovědí na tyto otázky je hodně bohaté. Sto procentní odpověď vám však nikdo nedá a tak nezbývá než se podívat na dostupná data.  Statistiky EUROSTATU už poměrně dlouhou dobu sledují růst cen rezidenční nemovitostí. Data jsou shromažďována za celou sedmadvacítku již od roku 2000, bohužel až do roku 2010 se většinou jednalo o kvalifikované odhady cen nemovitostí a některá data přirozeně chybí. Standardizovaná data, s vypovídací hodnotou lze sledovat od roku 2011 s výjimkou Řecka, kde jsou data stále odhadována. 

Data sledují meziroční růst cen rezidenčních nemovitostí, očištěný o inflaci – jde o tzv Deflovaný HPI (House Price Index).

První tabulka ukazuje meziroční změny cen v procentech,  tedy jednotlivé nárůsty či poklesy cen oproti hodnotám za předchozí rok.  Země jsou seřazeny od nejvyššího meziročního růstu za rok 2021.  Česká republika je tedy zemí kde v roce 2021 rostly ceny rezidenčních nemovitostí nejvíce oproti předchozímu roku. Na opačném konci unijní sedmadvacítky  jsou některé státy z jihu Evropy

 

Druhá tabulka interpretuje stejná data pohledem meziročního indexu, kdy jako výchozí hodnota 100 byl zvolen rok 2011.  Řazení zemí je opět provedeno podle nejvyšší hodnoty za rok 2021. Česká republika je v jedenáctiletém horizontu sledování cen na čtvrtém místě, před námi jsou Maďaři, Estonci a Lucemburčané.  Na opačném konci pořadí se opět objevují některé jižní státy.

 

 

Ceny nemovitostí stejně jako ekonomika procházejí cykly a nelze se tedy spoléhat na nekonečný růst. Pokud bychom si do tabulek doplnili i méně přesná data z předchozí dekády, bude zřejmé, že pokles cen se již dostavil v každé unijní zemi. Absolutní hodnoty poklesů, ale vždy překonaly hodnoty následných růstů.  Závěr je tedy poměrně jednoznačný, reálná hodnota nemovitostí v dlouhodobém horizontu po zohlednění inflace je vždy kladná! Bohužel rok 2022 bude v některých zemích onou výjimkou, která potvrzuje pravidla. 

Autor: Radek Vachulka