Často kladené otázky

Fixační období nebo-li délka období platnosti úrokové sazby, je časový úsek ve kterém je úroková sazba neměnná. Nejpozději 3 měsíce před uplynutím fixačního období je věřitel (banka) povinen sdělit klientovi novou výší úrokové sazby pro další fixační období. To je přesně okamžik kdy doporučujeme kontaktovat vašeho hypotečního poradce aby Vám v bance vyjednal ty nejlepší podmínky nebo doporučil změnu banky. Délku fixačního období si volí klient sám při sjednání úvěru a změnit ji může v době kdy jedná o nové úrokové sazbě a fixačním období. Nejčastější délky fixačních období jsou 1,3,5,7,8,10 a 15 let.

LTV je zkratka z anglického “Loan to Value” (Úvěr k hodnotě nemovitosti). Jde o poměr půjčované částky a ceny zastavované nemovitosti, udávaný v procentech. LTV je jedním z úvěrových ukazatelů, které jsou regulovány ze zákona Českou národní bankou. Aktuální nastavení od 1.4. 2022 reguluje hodnotu LTV na 80% u klientů starších 36 ti let a na 90% u klientů do 36 ti let věku.

Je jeden z uvěrových ukazatelů ze zákona regulovaný Českou národní bankou. Zkratka DSTI vychází z anglického výrazu „Debt Service to Income“. Volně přeložený význam tohoto výrazu pak říká, že jedná o poměr mezi měsíční splátkou všech vašich úvěrů k výši měsíčních čistých příjmů. Od 1.4.2022 může tento poměr činit maximálně 45% u klientů starších 36ti let a maximálně 50% u klientů ve věku do 36ti let.

Je jeden z uvěrových ukazatelů ze zákona regulovaný Českou národní bankou. Zkratka DTI vychází z anglického výrazu „Debt to Income“. Hodnota tohoto ukazatele je tedy poměrem mezi výší všech úvěrů a výší čistých ročních příjmů. V principu pak jde o koeficient, který po vynásobení sumou čistých ročních příjmů stanoví maximální hodnotu všech úvěrů. Od 1.4.2022 může být hodnota koeficientu DTI maximálně 8,5 u klientů starších 36ti let a maximálně 9,5 u klientů ve věku do 36ti let.

Byt v družstevním vlastnictví lze financovat několika způsoby. První variantou je úvěr na pořízení družstevního bytu zajistit jinou vhodnou nemovitostí na území ČR. Druhou variantu tzv Předhypoteční úvěr lze použít v případech, kdy v budoucnu, dojde k převodu bytu do osobního vlastnictví. Třetí varianta, která se nabízí, je financovat nákup družstevního bytu s pomocí nezajištěného úvěru (bez zástavy nemovitosti), tady však často narážíme na nižší splatnost i nižší výši takového úvěru oproti hypotečnímu úvěru.

Zkratka pro výraz Roční procentní sazba nákladů na spotřebitelský úvěr. . Jde o podíl celkové dlužné částky vyjádřený v procentech, který má povinnost dlužník uhradit za období jednoho roku. Kromě samotného úroku jde i o další poplatky spojené s pořízením, čerpáním a splácením úvěru jako jsou (poplatek za správu úvěru, poplatek za vedení účtu, poplatky za uzavření smlouvy, poplatky za transakce, někdy jsou do RPSN zahrnuty i náklady na ocenění nemovitosti, pojištění, správní poplatky na Katastru nemovitostí, apod…) 

Pokud bychom si to chtěli trochu zjednodušit, dá se říci, že RPSN nám říká, kolik nás bude úvěr průměrně za rok stát a čím je menší, tím je úvěr levnější. Proto je pro klienta mnohem důležitější věnovat pozornost RPSN spíše, než úrokové sazbě.

Dozajistit úvěr jinou nemovitostí je možné a tato varianta se používá v případech, kdy je potřeba nahradit nedostatek vlastních zdrojů. Sečtením hodnot více nemovitostí lze dosáhnout varianty, kdy lze zafinancovat úvěrem 100% potřebné investice (např. celou kupní cenu) při splnění regulovaných hodnot LTV ( 80% nebo 90%). Nemovitost k sloužící k dozajištění se musí nacházet na území ČR. Je možné použít i nemovitost, která není ve vlastnictví žadatele, ale může být poskytnuta v rámci rodiny nebo třetí osoby. Pokud není v majetku rodiny, potom obecně platí, že vlastník, který poskytuje nemovitost k zajištění, musí být současně i spolužadatelem v úvěru.

Zajistit úvěr jinou nemovitostí je možné kdykoli, nejčastěji se tato varianta používá ve chvíli kdy, pořizovaná nemovitost nesplňuje požadavky věřitele (banky) na zajištění. Důvodem může být špatný technický stav pořizované nemovitosti (např. zásadní statické vady…) nebo zásadní právní vady (např. břemeno užívání nemovitosti…..) Zajištění jinou nemovitostí se rovněž používá v případech pořízení družstevních bytů, které nepřejdou do osobního vlastnictví nebo při nákupu nemovitostí mimo Českou republiku. 

Bezpříjmová hypotéka nebo spíše přesněji hypotéka bez prokazování příjmů, byla poskytována v minulosti klientům, zejména z řad podnikatelů, kteří nebyli schopni doložit své příjmy standardními způsoby. Bezpříjmová hypotéka nebyl tedy produkt, který by byl poskytován klientům jež nemají žádné příjmy. Tyto úvěry se poskytovaly se sníženou hodnotou LTV max 50 – 60%. S příchodem zákona o spotřebitelském úvěru na konci roku 2016 bezpříjmové hypotéky skončily.

Jistou alternativou pro podnikatelskou klientelu, mohou být produkty některých bank, jež dokáží posuzovat podnikání klienta či jeho firmu individuálně podle finančních výkazů. V těchto případech je určitě nejlepší svěřit se do rukou renomovaného hypotečního poradce, který má s těmito produkty bohaté zkušenosti. 

Prodej nemovitosti, na které vázne hypoteční úvěr (úvěr je zajištěný zástavním právem k nemovitosti), je v zásadě možný vždy, jen je potřeba pamatovat na specifické okolnosti, které se k hypotečnímu úvěru váží. 

První a nejefektivnější možností prodeje nemovitosti s hypotékou je převzetí hypotečního úvěru kupujícím. Kupující musí vyhovět podmínkám věřitele (hypoteční banky) zejména bonitním parametrům. Kupující pak pokračuje ve splácení hypotečního úvěru tam, kde prodávající díky prodeji nemovitosti přestal a za stejných podmínek. Právě původní podmínky mohou být někdy překážkou k realizaci převzetí úvěru, nejčastější komplikací pak bude vyšší úroková sazba na běžícím úvěru oproti aktuální hladině úrokových sazeb v době prodeje.

Další možností, je předčasné splacení hypotéky prodávajícího s tím, že kupující si vezme hypotéku novou. V těchto případech je potřeba mít na paměti, banka prodávajícího může uplatňovat sankci v podobě nákladů na předčasné splacení (o předčasném splacení více zde). Nejracionálnější v těchto případech je varianta kdy si kupující vezme nový úvěr u stejné banky jako má prodávající. Dá se pak jednat o individuální výši sankce za předčasné splacení 

Poslední variantou je splacení hypotéky prodávajícího, kdy pokud se jedná o předčasné splacení může banka požadovat sankci ve formě úhrady nákladů na předčasné splacení.

Klient má právo splatit hypoteční úvěr kdykoli. Na druhou stranu platí, že věřitel tedy banka má právo na poplatek v podobě úhrady účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení. Jako předčasné splacení je pak chápáno jakékoli splacení úvěru i částečné splacení úvěru v době trvající fixace (fixace = délka úrokového období). Na úhradu účelně vynaložených nákladů ( poplatku, sankce) nemá banka nárok v případech kdy. 

• Splacení úvěru proběhne v důsledku plnění pojistné události pojišťovnou
• Splacení úvěru proběhne do 3 měsíců od oznámení nové úrokové sazby na další úrokové období
• Ke splacení úvěru dojde v důsledku závažných událostí v rodině jako je smrt, dlouhodobá nemoc či invalidita, které vedou k výraznému snížení schopnosti splácet
• Dojde ke splacení max 25% výše úvěru v době 1 měsíc před každým ročním výročím uzavření smlouvy

V případě, kdy u hypotečního úvěru dojde ke splacení v důsledku prodeje nemovitosti do 2 let od podpisu hypotéky má věřitel nárok na účelně vynaložené ve výši 1% ze splácené částky max však 50.000 Kč.

Tyto podmínky pro předčasné splacení hypotečních úvěrů platí pro úvěry poskytnuté po 1.12.2016 nebo úvěry poskytnuté před tímto termínem u nichž po 1.12.2016 došlo ke změně úrokového období – prošli tedy refixací.

Dne 7.3.2019 vydala ČNB stanovisko k tomu jaké náklady mohou banky účtovat klientům u hypoték při jejich předčasném splacení. Výkladové stanovisko ČNB říká, že do účelně vynaložených nákladů na předčasné splacení hypotéky nelze zahrnovat tzv cenu peněz (banka při poskytnutí úvěr klientovi nakoupí peníze ze cenu X a při předčasné splátce je schopna v důsledku aktuálních tržních podmínek uplatnit vrácené peníze na trhu za cenu nižší než byla cena X = vzniká jí ztráta) ale pouze administrativní náklady v řádu stokorun či nižších jednotek tisíců.

Od té doby je situace velmi neurčitá a střídají se období kdy, některé banky a stavební spořitelny započítávají cenu peněz do účelně vynaložených nákladů a kdy naopak nezapočítávají.

Maximální splatnost úvěru patří k doporučovaným parametrům ze strany České národní banky a její hodnota by neměla přesáhnout dobu 30ti let. Současně také platí, že klient by měl po celou dobu splácení úvěr být v produktivním věku. Jasná věková hranice tedy není stanovena a může se lišit mezi jednotlivými poskytovateli. Nicméně v praxi tato hodnota nepřekračuje věk 75ti let v době splacení úvěru.

Ano, pokud existuje více půjček paralelně vedle sebe a součet jejich měsíčních splátek Vás finančně zatěžuje více než by bylo pro vás komfortní , je možné využít konsolidace půjček. V podstatě se jedná o sloučení více úvěrů do jednoho nového úvěrů. Z nově poskytnutého úvěru jsou splaceny všechny stávající půjčky a klientovi zůstává jen jeden nový úvěr s jednou splátkou. Díky tomu se měsíční zatížení splátkami sníží podstatným způsobem.